Bakanlar Kurulu’nca haziran ayında TBMM’ne gönderilen ve Bütçe ve  Plan  Komisyonu’nda görüşülmeye başlanan yeni Gelir Vergisi Kanun  Tasarısı  (Kurumlar Vergisi Kanunu’nda birleştirilmiş olarak) gayrimenkul   satışlarından elde edilen kazancı vergilemede önemli değişiklikler   öngörmektedir.

Ticari kazanç olarak vergilemeye tabi olacak kazançlarla  değer artış kazancı olarak vergilemeye tabi olacak gayrimenkul satış  gelirlerinin belirlenmesi ve uygulanacak istisnalar konusunda önemli  değişiklikler öngörülmüştür. Bugün yazımızda getirilmesi düşünülen  yenilikler üzerinde duracağız. Öncelikle değer artış kazancına ilişkin  değişiklikler, daha sonra da ticari kazanç olarak nitelenecek satış  gelirlerine ilişkin değişiklik önerileri üzerinde duracağız.

Gayrimenkul satışlarında mevcut durum

Gayrimenkul  satışları dolayısıyla doğan kazançlar, satışın niteliğine göre ticari  kazanç veya değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir. Değer  artış kazançlarında durum aşağıda olduğu gibidir.

GVK’nın  mükerrer 80’inci maddesine göre, iktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız  olarak iktisap edilenler hariç) 70’inci maddenin birinci fıkrasının (1),  (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye  tâbi çiftçilerin ziraî istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dahil) ve  hakların, iktisap tarihinden başlayarak maddesiyle değişen ibare beş  yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar. (Kooperatiflerin  ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkulleri  tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.) gelir  vergisine tabidir. Beş yıl geçtikten sonra satılan gayrimenkul gelirleri  ise vergiye tabi değildir.

Bilindiği gibi gayrimenkul tanımına aşağıdakiler dahildir.

-  Arazi, bina, maden suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl  istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların  mütemmim cüzileri ve teferruatı,
- Voli mahalleri ve dalyanlar,
- Gayrimenkul olarak tecil edilen haklar,
- Gemi ve gemi payları ile bilumum motorlu tahmil ve tahliye vasıtaları,

Bu  maddede geçen "elden çıkarma" deyimi, yukarıda yazılı mal ve hakların  satılması, bir ivaz karşılığında devir ve temliki, trampa edilmesi,  takası, kamulaştırılması, devletleştirilmesi, ticaret şirketlerine  sermaye olarak konulmasını ifade eder.

Bir takvim yılında elde  edilen değer artışı kazancının 2013 yılı gayrimenkul satış gelirlerinin 9  bin 400 Türk Lirası gelir vergisinden müstesnadır.
Ayrıca, mal  ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve  hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Devlet İstatistik  Enstitüsü’nce belirlenen toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranında  artırılarak tespit edilir. Şu kadar ki, bu endekslemenin yapılabilmesi  için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır.

Değer  artışında safı kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve  aynılarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin  tutarından, elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden  çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve  ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur. Hâsılatın ayın  ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı Vergi Usul Kanunu’nun  değerleme ile ilgili hükümlerine göre tayin ve tespit olunur.

Maliyet  bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli  yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca  tespit edilen bedel esas alınır.

Yeni tasarı ve vergileme

Satışı değer artış kazancı sayılabilecek gayrimenkuller ve ilgili bazı haklar

Yeni  tasarıda değer artış kazançları vergileme konusu olabilecek  gayrimenkuller daha ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. İlgili düzenleme  şöyledir.
İvazsız olarak iktisap edilenler hariç olmak üzere,  37’nci maddenin birinci fıkrasının (a), (b), (ç), (d), (f) ve (ğ)  bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai  üretimde kullandıkları taşınmazlar dâhil) ve haklar ile (g) bendinde  belirtilen motorlu yükleme ve boşaltma araçları ile motorlu taşıtların  hat, plaka veya işletme haklarının elden çıkarılmasından doğan kazançlar  (Kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri  taşınmazları tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır.)

Yukarıda  belirttiğimiz, mevcut GVK hükümlerinde sayılan gayrimenkuller yanında  motorlu taşıtların hat, plaka veya işletme haklarının elden  çıkarılmasından doğan kazançlar da değer artış kazancı olarak kabul  edilmiştir.

Safi değer artış kazancı

Safi  kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlar ile sağlanan  ve parayla temsil edilebilen her türlü menfaatlerin toplamından, elden  çıkarılan mal ve hakların maliyet bedelleri ile elden çıkarma  dolayısıyla satıcı tarafından yapılan giderler, ödenen vergi ve  harçların indirilmesi suretiyle bulunur.

Hasılatın ayın ve menfaat olarak sağlanan kısmının tutarı, Vergi Usul Kanunu’nun değerleme hükümlerine göre belirlenir.

Maliyet  bedelinin mükelleflerce tespit edilememesi halinde maliyet bedeli  yerine, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca  tespit edilecek bedel esas alınır.

Mal ve hakların elden  çıkarılmasında iktisap veya maliyet bedeli, elden çıkarılan mal ve  hakların elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik  Kurumu’nca belirlenen üretici fiyatları endeksindeki artış oranında  artırılarak tespit edilir. Mevcut hükümlere göre gayrimenkulün iktisap  bedelinin enflasyon oranında artırılabilmesi için endeksleme sonucunda  ortaya çıkan artışın %10 veya üzerinde olması gerekiyordu tasarıda bu  sınırlamaya yer verilmemiştir. değişiklikle az da olsa meydana gelecek  bir hak kaybı önlenmiş olmaktadır.

Değer artış kazançlarında istisnalar

Yukarıda  açıklandığı üzere şahısların ticari işletmeye dahil olmayan  gayrimenkullerinin iktisaptan itibaren bey yıl geçtikten sonra  satışından sağlanan gelirler tümüyle vergi dışı kalıyordu. Beş yıl  içinde satış halinde ise oluşan safi kazancın 9 bin 400 TL’si (2013  gelirleri) vergiden istisnadır. Tasarı ile 4-5 yıl gibi bir süre geçmesi  ile kazancın tümüyle vergileme dışı kalması durumu ortadan  kalkmaktadır. Bunun yerine iktisabı izleyen ikinci yıldan itibaren  başlayan ve yıl geçtikçe artan ve kapsamlı bir istisna öngörülmektedir.  Tek konutu olanlara daha geniş bir istisna söz konusudur.

Tasarıya göre aşağıda yazılı değer artış kazançları gelir vergisinden müstesnadır:

a) İkamet amacıyla satın alınan ve fiilen ikamet edilen tek konutun elden
çıkarılmasından doğan kazançlar (Bu istisnaya arsa payının devri sonucu tek konut alan arsa
sahiplerinin, arsa payının devri sonucu doğan değer artış kazançları da dâhil olup bu bendin
uygulanmasında mükellef ile eş ve çocuklar birlikte dikkate alınır.).
b) 37’nci maddenin birinci fıkrasının (a), (b) (ç) ve (f) bentlerinde yazılı olan mal
(motorlu yükleme ve boşaltma araçları ile gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai üretimde
kullandıkları taşınmazlar dâhil) ve haklar ile tam mükellef kurumlara ait olan pay senetlerinin,
ortaklık haklarının veya hisselerinin elden çıkarılmasında (Bu bendin uygulanmasında,
kooperatiflerin ortaklarına tahsis ettikleri taşınmazlar tahsis tarihinde; finansal kiralama
yoluyla iktisap edilmiş taşınmazlar ise finansal kiralama sözleşmesinin imzalandığı tarihte
iktisap edilmiş sayılır. Arsaya karşılık iktisap edilen bina veya bağımsız bölümlerde ise
iktisap  tarihi olarak, 14’üncü maddenin beşinci fıkrası hükmü hariç, 15’inci  maddenin birinci fıkrasında belirtilen tarihe itibar edilir.);
1) İki tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %40'ı,
2) Üç tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %50'si,
3) Dört tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %60’ı
4) Beş tam yıldan fazla süreyle elde tutulanlardan elde edilen gelirlerin %75’i.

Tasarıda  önceki düzenlemelerde olduğu gibi, tasarının kanunlaşmasından önce  iktisap edilen gayrimenkullerin satışından doğan kazançların eski  düzenlemelere tabi olacağı belirtilmemiştir. Hukuktaki yasaların geriye  yürümezliği ilkesi yeni yasanın yürürlüğünden önceki iktisap edilen  gayrimenkullerin satışı dolayısıyla elde edilecek kazanca, yeni  düzenleme lehe değilse, eski hükümlerin uygulanmasını gerektirir. Bu  nedenle yeni istisna düzenlemesinin mükellefin lehine mi, aleyhine mi  olduğunun iyi değerlendirilmesi gerekir.

Kaynak: http://www.dunya.com/yeni-tasari-ve-gayrimenkul-satis-kazanclari-152789yy.htm

Yorumlar